不動産を証券化する際に使用される、収益を現在価値に直すための期待利回り。不動産における収益は一定ではないため（リスクがある）ため、他の安全な資産と比較して高めに設定される。なお不動産売却時におけるリスクに対する期待利回りはターミナルキャップレートとして区分されることもある。収益還元法では還元利回りとして使用する場合もある。

ABSの一種で、商業用不動産担保ローンを裏付けに発行される証券のこと。住宅ローンを裏付けとした証券はMBSという。