不動産証券化商品の種類
証券化スキーム別による商品の種類とその特徴
不動投資商品は、どの法律に基づいているかによって商品の特徴が異なっています。従って、投資をする際には何に重点をおいて投資をするのかをまず判断することが重要です。
| 【商品種類】 | 匿名組合出資 | 優先出資証券 | 投資証券 |
|---|---|---|---|
| 【スキーム（法律）】 | 不動産特定共同事業法 | SPC法 | 不動産投資信託（J-REIT） |
| 投資単位 *1 | 500万円 | 5万～100万円 | 20万～65万円 |
| 倒産隔離度 *2 | ★ | ★★ | ★★★ |
| スキーム安定度 *3 | ★★ | ★★★ | ★ |
| 元本安定度 *4 | ★★★ | － | ★★ |
| 換金性 *5 | ★★ | ★ | ★★★ |
| 特徴 *6 | 他の証券化と比べて、投資商品の組成が低コストで済みます。低コストを生かすために、投資単位が高くなります。（投資商品の販売・管理コストを下げるため） | このスキームのメリットは、資産流動化計画にどのように運営するか明記されることです。従って、投資する際にその計画の記載内容によりリスクの判断を行うことができます。 | このスキームのメリットは、資本金や業務実績などによって認可を受けた資産運用法人により機動的な物件の取得・売却を行えることです。 |
| »より詳しく→ 不動産特定共同事業法 匿名組合出資商品の詳細 | »より詳しく→ SPC法 優先出資証券商品の詳細 | »より詳しく→ 不動産投資信託（J-REIT）投資証券商品の詳細 |
- *1 投資の際に必要となる金額の目安。一般的に、投資単位が高い（投資に必要な金額が大きい）場合、投資単位が低い商品よりも、商品を販売するためのコストが少なくなります。
- *2 証券化前の不動産所有会社の破綻が、商品を発行した会社に与える影響の目安。証券化商品を発行する「箱」としての会社が設立される場合、証券化前の不動産所有者とは別の法人となりますので、倒産隔離性は高くなります。一方当然ながら、「箱」としての会社には実績がないということになります。
- *3 不動産証券化商品へ投資する際に重要となる不動産の購入・売却が、投資した後に行われる度合いの目安。証券化された不動産の購入価格や売却価格によって収益は上下することになりますが、その時期や物件がスキームによってはあらかじめ定められているものや、随時任意に行えるものがあります。
- *4 投資する商品の元本（＝投資金額）の安定度の目安。元本の安定性を高めるためには、そのためのコストがその商品にかかることになります。従って、その分利回りが低くなります。
- *5 投資した商品を売却しようとした場合の売却の容易さの目安。任意の時期に売却する場合は、当然売却コストがかかりますし、例えば換金性を高めようと上場する場合は、そのコストが利回りに反映することになります。
- *6 この表は今までにそれぞれのスキームで販売された代表的な商品の特性を示したものです。従いまして今後とも同様な商品が販売されるということではありません。投資にあたっては購入時に交付される資料などを確認することが重要です。
